ご存じのようにFIRE（Financial Independence, Retire Early）は、日本語にすると「経済的な自立と早期の退職（リタイア）」と紹介されることが多いです。
これは「早期退職募集」に応募し、割増退職金など有利な条件で定年前に退職し、それを切り崩しながら、生活することとは違いがあるようです。
それは、本業での収入に加え、投資・副業・倹約などによって資産を形成した後、投資による不労所得を得ているか、いないかの差のようです。
もちろん、引退後に貯蓄を切り崩していくだけの方は少数派で、投資による不労所得も多少ある方が多数派なのではないかと思われます。
今回は、私が実際に会った「FIREした人」の話をしようと思います。
良かったら、ご一読ください。
目次
その先輩との出会い
それは、今から10年ほど前、転職前の会社での出来事です。
社内でその先輩を見たときの第一印象は、「殺されるかもしれない…」でした。
派手なアロハシャツを着た、日焼けした肌の男性で、パンチパーマに純金のネックレス。
当然、時計は、ロレックスです。
その鋭い眼光は、ただのサラリーマンとは、思えませんでした。
社内の飲み会の席で彼と隣の席になり、一緒にお酒を飲んでみると気さくな「おじさん」でした。
「月給は、たいして変わらないはずなのにどうして？」
酔った勢いで日頃の疑問を聞いてみました。
「俺、不動産経営もしてんねん！」
そう、彼は「大家さん」で暇つぶしに会社員をしている（サイドFIREしている）ヒトだったのです。
今回は、不動産投資（不動産経営）によるFIREについて考えてみたいと思います。
不動産投資（不動産経営）について調べてみた
そこそこの安定した給与所得がある会社員の場合、そこそこの金利でローンが組めるため、不動産投資を始めることができるようです。
また、不動産投資には、以下のようなメリットとデメリットがあるようです。
【メリット】
- 金融機関からの融資を利用し、少ない自己資金で物件を購入することができる
- 物件を所有することで家賃収入（運用益）を得ることができる
- 普段の管理は、管理会社に任せることができる
- 物件を売却することで売却益を得ることができる
- 減価償却費等による節税効果が得られる
- 団体信用保険に入ることで、万が一の場合は、保険会社が残債を支払ってくれる
【デメリット】
- 他の金融商品に比べ、多額の初期資金（頭金）が必要になる
- 資産が少数の物件に集中する
- 金融機関から借入が必要となるため、メンタル的に不安になる場合がある
- 繁忙期には家族サービスが疎かになることがある
- 連帯保証人など家族の理解が必要
- 換金性（流動性）が低い
- 空室、災害、設備修繕、金利上昇などのリスクがある
【不動産投資で成功するコツ】
- いい物件を見つけ、いかに安く購入できるか？
- 金融機関から低金利で融資を受けられるか？
- 優良な賃借人を継続的に見つけることができるか？
- 不動産業者、管理会社や税理士などと良好な関係を築けるか？
結局のところ、強いメンタルとコネがあり、物件を見極めるための知識と経験、コミュニケーションスキルや各種法律についての知識も必要なようです。
そのうえで金融機関は、「物件」を評価して融資をしてくれるわけではなく、「会社員の給与所得」を評価して、融資をしている。
さらに不動産業者は、物件の「売買手数料」で儲けている。
ということを考えると、私には、難易度が高すぎました。
不動産投資信託（REIT）について調べてみた
- 不動産に投資したいが、管理の手間をかけたくない
- 不動産に投資したいが、不動産投資ローンを組みたくない
- できれば、資産を分散させたい
という私の希望を踏まえるとレバレッジはかけられませんが、やはり不動産投資信託（REIT）が良いようです。
為替リスクは、取りたくないので、日本の不動産を対象にする「J-REIT」にしてみました。
【J-REITの投資対象】
- オフィスビル（オフィスビルなど）
- 商業施設（商業店舗ビルやショッピングセンターなど）
- 住宅（マンションなど）
- 物流施設（物流センターなど）
- ホテル（リゾートホテルやビジネスホテルなど）
実物の不動産に投資するには、多額の資金が必要ですが、J-REITなら気軽に不動産投資を始められそうです。
しかも、J-REITの場合、収益の90％超を分配するなどの要件を満たすことで、実質的に法人税がかからない仕組みになっているそうで、分配金を出しやすいようです。
さらに証券取引所に上場しているため、流動性が高く、困ったときに現金化もカンタンです。
ただし、コロナ禍では、「オフィスビル」、「商業施設」、「ホテル」が不調。「住宅」は横ばい。「物流施設」は好調だったようです。
特定の地域に集中させると、災害などで価格が下落することもあり得ます。
私は、余剰資金で「何も考えず」に投資をし、「家賃収入（分配金）」が欲しいのです。
その結果、複数の「J-REIT」に「分散投資」ができる以下3つの「REIT ETF」に均等に投資することにしました。
分配金が振り込まれる月がずれるため、毎月、不労所得が入ってきます。
レバレッジが効かないので、年利で4％程度ですが、コネや知識がなくても「価格下落さえ、気にしなければ」問題ありません。
【投資するREIT ETF】
- 1343：ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信
- 1488：ｉＦｒｅｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数
- 2556： Ｏｎｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数
まとめ
転職前の会社の先輩がうらやましくて、不動産投資の情報を集めてみました。
「会社員は、暇つぶし」という考え方に共感していますが、不動産投資は、私には向いていないと判断し、不動産投資信託（J-REIT ETF）を選びました。
もちろん、十分な経験と知識があれば、資産形成の手段として、不動産投資は魅力なのでしょう。
ただ、私には、不動産投資は向いていないようです。
「やること」に集中するためには、「やらないこと」をあきらめることが必要です。
今後も「やらないこと」をあきらめる情報を集めていきたいと思います。
なお、本記事に記載した情報や意見によって発生した損害や損失については、一切責任を負いません。
投資における最終決定はご自身の判断で行ってください。